RETIFICAÇÃO DE ÁREA:

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A retificação de área de um imóvel é um procedimento que permite a correção de seu registro ou averbação. Antigamente, a retificação só era possível via procedimento judicial, num processo longo e demorado. Hoje, entretanto, com a nova Lei, isto não é necessário. Tudo ficou muito mais simples. Vejamos o que diz a Lei:

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"Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Lei 6.015/73)”.

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Assim, o próprio oficial do Registro pode promover a retificação a pedido do interessado ou de oficio, ou seja, por iniciativa própria, independentemente de solicitação.

 

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ROTEIRO DE RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE  REGISTRO IMOBILIÁRIO:

 

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Esta estrutura é apenas uma sugestão, podendo ser adaptada de acordo com o caso concreto e com suas particularidades. O que importa é conseguir unir as informações necessárias de forma coerente que facilite e justifique a retificação. O importante é que a documentação apresentada seja apta à retificação do registro.

 

Estrutura básica:

1. requerimento com firmas reconhecidas;

2. certidão atualizada da matrícula ou transcrição;

3. memorial descritivo;

4. plantas, com ART;

5. outras provas necessárias.

 

 

Qualquer tipo de prova pode ser incluído no procedimento, desde que útil para a decisão a ser tomada. Assim, podem ser incluídos mapas, fotos, recibos, imagens de satélite, contratos, etc. Compete ao interessado instruir o procedimento da melhor maneira possível para que o registrador tenha condições de decidir com maior segurança jurídica. Em contrapartida, pode o oficial, se julgar necessário, exigir novos meios de prova, sob pena de indeferir o pedido (na dúvida, prevalece o registro).

 

 

1. Requerimento:

 

O requerimento deverá ser firmado pelo interessado pela retificação que, em regra, é o proprietário (titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado).

No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (inclusive dos cônjuges).

Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização, ou seja, de que “declaramos, sob as penas da lei, que todas as informações apresentadas com este requerimento são a expressão da verdade”.

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   2.Certidão atualizada da matrícula ou transcrição:

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Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por exemplo, um desmembramento havido no imóvel.

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Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para o levantamento da situação tabular e apresentação de soluções concretas para o problema.

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Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar a titularidade exclusiva sobre um único imóvel.

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    3.Memorial descritivo:

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O memorial descritivo da nova e correta descrição do imóvel deverá ser assinado (todas as firmas reconhecidas por tabelião), na seguinte ordem:

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1. Agrimensor (engenheiro ou outro profissional habilitado);

2. Todos os proprietários (e respectivos cônjuges);

3. Confrontantes (identificar a matrícula ou transcrição do(s) imóvel(is) confrontante(s) ou mencionar que é posseiro, e colher assinatura de todos os confrontantes).

 

 

Observações:

• no condomínio comum basta um; de preferência, aquele que o administra ou utiliza, no condomínio edilício deverá ser o sindico ou a comissão de representantes.

• se a divisa for uma sanga, arroio, rio ou riacho não navegável necessário assinatura do confrontante da outra extremidade.

• se a divisa for com ruas, estradas, rodovias públicas, necessário assinatura do órgão competente do Município, Estado ou União, conforme o caso.

 

 

   4.Plantas:

 

A planta do imóvel deve conter todos os dados técnicos que permitem verificar sua localização, calcular sua área, perímetro, verificar os confrontantes, etc.

 

As pessoas jurídicas de direito público União, Estado, Município deverão anuir sempre que o imóvel objeto do registro a ser retificado confrontar com imóvel de sua propriedade, ainda que dominical.

 

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   5.Observações:

 

GEORREFERENCIAMENTO: As plantas e memoriais devem ser georreferenciados ao sistema geodésico brasileiro, Sistema SIRGAS 2000. As coordenadas georreferenciadas devem, obrigatoriamente, ter a precisão de 02 (duas) ou mais casas decimais.

 

ARQUIVOS ELETRÔNICOS: Os Memoriais devem ser apresentados também em arquivo eletrônico no formato “doc”, e as plantas devem ser apresentadas também em arquivo eletrônico no formato “dxf” ou “dwg”.

 

IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL: Cumpre o princípio da especialidade objetiva (art. 176, §1º, II, 3 da Lei 6.015/73) a descrição do imóvel em que qualquer técnico em agrimensura consiga, com base exclusivamente no que está escrito na matrícula, desenhar com perfeição o imóvel sem conhecê-lo no físico – em outras palavras, a descrição contida no Memorial e plantas deve conter:

• Identificação Oficial do Bairro de situação do imóvel, conforme planta cadastral do Município.

• Os vértices do imóvel georreferenciados pelo sistema SIRGAS 2000;

• Definição dos rumos, angulações ou azimutes;

• A distância entre os vértices;

• A área em m²;

• Indicação dos confrontantes;

• A descrição dos limites e confrontações do imóvel, do primeiro ao último vértice como, por exemplo, ruas, estradas, córregos, topos, marcos geográficos visíveis, referências comuns na região, etc.

 

NOTIFICAÇÃO: Caso não se consiga a anuência de algum confrontante, fazer requerimento ao Oficial de Registro para que notifique o confrontante para que no prazo de 15 dias se manifeste. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. (Redação do artigo 213 da Lei nº 6015/73, com redação dada pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004). As despesas com a notificação ficarão sob a responsabilidade do requerente.

 

PUBLICAÇÃO DE EDITAL: Em casos específicos de áreas, glebas, partes e de áreas maiores, áreas não aprovadas, etc. , independente da anuência dos confrontantes, será necessária a publicação de edital de intimação de terceiros interessados, em Jornal de grande circulação.

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